La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos
Fitch denuncia la opacidad y las prácticas de riesgo en la renegociación de estos créditos
Hipotecas . -
Juande Portillo - Madrid - 23/06/2011
A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible", advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras.
Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su "preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo" que conllevan "las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades".
Entre otras prácticas de riesgo, Fitch detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años.
"Es un plazo excesivo", expone García a este diario. "Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor" que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. "Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años", dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido in crescendo en paralelo al aumento del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito hipotecario para evitar reconocer impagos.
Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Fitch, que basa su estudio en las hipotecas titulizadas, desconfía de los datos que recibe. De ellos se desprende que solo un 3,2% de ellas ha sufrido modificaciones en sus condiciones de partida. Un 2,3%, reduciendo los tipos de interés y un 0,9%, alargando los plazos.
Además, solo un 0,3% de las renegociaciones se habría producido tras una mora superior a 90 días. El analista de Fitch denuncia que algunas entidades estarían "concediendo préstamos en paralelo" para que los deudores con problemas puedan hacer frente al crédito original.
Desde el propio sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. "Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema.
Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas", dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso.
Por eso, aunque cada caso es dramático, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.
614.000 millones es el saldo vivo de crédito hipotecario a día de hoy.
2,4% es el porcentaje de mora hipotecaria que está reconocido por las entidades financieras.
15 millones es el número total de créditos para la financiación de vivienda que hay vigentes en España, según estiman los expertos.
¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda?
Los balances de bancos y cajas sufren una indigestión de ladrillo como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch.
Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa?
En España, al contrario que en otros países, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus "bienes presentes y futuros".
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble?
Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio.
Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca?
Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato.
Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio.
En otros países la entrega de llaves salda la deuda
J. P. C. - Madrid - 23/06/2011
La Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados constituyó ayer una subcomisión destinada a analizar las cláusulas abusivas en la concesión de hipotecas, los procesos de ejecución ante impagos y la posibilidad de instaurar la dación en pago.
Esta práctica, habitual en otros países, supone que la entrega de las llaves de la vivienda al banco baste para saldar la deuda contraída.
En España, el deudor debe seguir haciendo frente a sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. Esta iniciativa, elevada por ERC- IU-ICV como propuesta de ley, ya fue tumbada en la Cámara Baja por PSOE y PP a comienzos de año.
La comisión actual se crea de nuevo a propuesta de ERC-IU-ICV, pero en seguida contó con el apoyo de todas las formaciones. "Sin duda la presión social que ha hecho el 15M sobre estos temas ha hecho que muchos grupos se apunten al carro", asevera Roser Comellas, diputada por ICV.
Los diferentes grupos parlamentarios tienen hasta el próximo martes para presentar sus solicitudes de comparecencia, que se iniciarán un día después.
Las propuestas que se generen en la subcomisión pasarán luego al pleno del Congreso de los Diputados, y finalmente serán enviadas al Ejecutivo. El grupo de trabajo tiene previsto seguir funcionando durante el mes de julio con el objetivo de haber culminado su labor antes de final de año.